“以(yǐ)房养老”能否以及何时能够成(chéng)为广大居(jū)民的养老可选项?随着北京率先明确将试行(háng)不动产信托财产登(dēng)记制度(dù),这一话题的(de)关注度也有所升温。
中共中(zhōng)央、国务院刚刚发布的《关于深化养老服务改革发展的意见》提出(chū),要(yào)大力发展养老金融,其中(zhōng)提到要“拓展养(yǎng)老(lǎo)服务信托业(yè)务”。在(zài)我国老龄化速度加快、程度(dù)加深背景下,考虑到国(guó)内(nèi)住房反向抵押的推进效(xiào)果不及预期,能否(fǒu)在“以(yǐ)房养老”、不(bú)动产(chǎn)财富传(chuán)承方面破(pò)局,成为正处于“新三分(fèn)类”转型期的信托公司一个重要的探索方向(xiàng)。
中国(guó)信托业协会近(jìn)期发布的《2024年信(xìn)托业专题研究报(bào)告(gào)》(下称《报(bào)告》)提(tí)到,信(xìn)托(tuō)在服务养老方面(miàn)具有独特的制度优势,但(dàn)目前我国养老(lǎo)信托仍处于起步(bù)阶(jiē)段,还面(miàn)临(lín)不少痛点,其中首要难题就(jiù)是财产登记与税收制度安排。
业内认为,北(běi)京在不(bú)动产信托(tuō)登(dēng)记制度上的破冰(bīng),为其(qí)他一二(èr)线城市乃至全国的(de)制度完善打开了空间,从而让“以(yǐ)房养(yǎng)老”信托实(shí)践有了更多可能性,但还有待税收等相关配套(tào)制度的(de)进一步完(wán)善,生态圈(quān)的(de)打造(zào)和(hé)信(xìn)托公司商业模式(shì)的转变、专业(yè)能力的提升同样重要。
“以房(fáng)养老”缘何难普(pǔ)及
“养老(金(jīn)融)最主要是解决钱从哪里来的问(wèn)题(tí),资金来源非常重要。”《报告(gào)》专题课题组成员上海信托(tuō)战略发展总部副(fù)总经理付宇翔在《报告》发布会上表示,从(cóng)国外经验来看,房产等多元(yuán)资产是养老资金的一个重要来源,这可以为我国应对老龄(líng)化带来很(hěn)多启发。
《报告》提到,美(měi)国、日(rì)本(běn)等成熟经济体养老金融发(fā)展的特点之一是利用养老金融体系,通过(guò)盘活房(fáng)产的方式(shì)为老年人提供养老所需的资金。以(yǐ)日本为例,日本的“倒(dǎo)按揭”贷(dài)款试点始于(yú)1981年,至今已有超(chāo)过40年的历(lì)史,在此期间,相关制度不断完善,并(bìng)发展出抵押、信托等(děng)多种模式,互为补充(chōng)地满足老(lǎo)年(nián)人“以房养(yǎng)老”的需求。
房产同(tóng)样占据(jù)我国居民(mín)财(cái)富(fù)的较大比重,关于“以房养老”话题的讨论由来已久(jiǔ),“倒按(àn)揭”探索也(yě)已推进多年,但节奏(zòu)缓慢(màn)。
“过往我国‘以房养老’的模(mó)式(shì)主要(yào)是住房(fáng)反向抵押,经历过一轮初期探索(suǒ),总体成效并不显著。”付宇(yǔ)翔称,住房反向抵押(yā)模(mó)式在推广过程(chéng)中受到(dào)来自供给(gěi)和需求端的双重阻力。
住房反向抵押模(mó)式(shì),主要是指“老年人住房反向抵押养老保(bǎo)险”,这是一种将(jiāng)住房抵押(yā)与终身养老年金(jīn)保险相结合的创新型商业养老保险业务(wù),即(jí)拥有房屋(wū)完全(quán)产权的老年人将其房(fáng)产抵押给保险(xiǎn)公司,继续拥有房(fáng)屋占有、使用(yòng)、收益和经抵(dǐ)押(yā)权(quán)人同意的(de)处置权(quán),并按照约定条(tiáo)件(jiàn)领(lǐng)取养老金(jīn)直至身故;老年人身(shēn)故后,保险公司(sī)获得抵押房产处置权,处置所得将优先用于(yú)偿付(fù)养老保险相(xiàng)关(guān)费用。
2013年9月(yuè),国务(wù)院制定《关于加(jiā)快发展(zhǎn)养老服务业(yè)的若干意见》,提出开展老年人住(zhù)房反向抵(dǐ)押养老保险试(shì)点。次年6月,原保(bǎo)监会起(qǐ)草了《关于开展老年人住房反(fǎn)向抵(dǐ)押(yā)养(yǎng)老保险试点的指导意见》,计(jì)划于2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海(hǎi)、广州、武(wǔ)汉四个城市进行业务试点;2016年7月,原(yuán)保监会决(jué)定将试点(diǎn)范围(wéi)扩大至各直辖(xiá)市、省会(huì)城市、计划单列市以及江苏(sū)省、浙(zhè)江省、山东省、广东(dōng)省的部分地级市,试(shì)点期(qī)间延长至2018年(nián)6月(yuè)30日;2018年(nián)7月,原银(yín)保(bǎo)监会发布(bù)通知,决定将老年人住房反(fǎn)向抵押(yā)养(yǎng)老保险扩大到(dào)全国范围开展。
但近(jìn)年来,市场上的相(xiàng)关动(dòng)态消息和(hé)推进成果数据不多,反(fǎn)而成为一些不法分子筹划养老金(jīn)融骗局的“噱头”。更早前的公开资(zī)料显(xiǎn)示(shì),2016年10月和(hé)2015年3月,原保(bǎo)监(jiān)会曾批复同意了中国人寿、幸福人(rén)寿相关业务产品的保险条款和保险(xiǎn)费率。
《报(bào)告》认为(wéi),国(guó)外“倒按揭”模式在我国推(tuī)行困难有多方(fāng)面原因(yīn),包括配套制度(dù)建设(shè)的缺失(shī),以及该模(mó)式与中国(guó)居(jū)民传(chuán)统(tǒng)的养(yǎng)老观念存在一定(dìng)冲突等。“积极探(tàn)索‘以房养老’信托这类(lèi)‘存房养老’的模式,可(kě)以成为中国(guó)特色‘以房养老’发展的(de)重要路径。”《报告》称。
制度堵点正在打(dǎ)通
“以房(fáng)养老”信托将如何(hé)破(pò)解过去模(mó)式(shì)推广(guǎng)过程中的痛点,又面临哪些新(xīn)的(de)堵点?
付宇翔认为,作为养老服务信托的一种,“以房养老”特色化信托方案一(yī)方(fāng)面在需(xū)求(qiú)端(duān)更(gèng)符合(hé)中国人的养老观念,即老年人(rén)无需(xū)将房产(chǎn)抵押(yā);另一方面,“以房养老”信托对于信托公司而言是服务信托的一类,不会带来金融(róng)系统性风险。此(cǐ)外(wài),相较于老年(nián)人自行出租房屋养老(lǎo)或是换房养老,信(xìn)托可以发挥财产保护和(hé)财产隔离功能。
他进一步介绍说,“以房养老”信托的业务逻(luó)辑在于,房(fáng)产将(jiāng)作为老年(nián)人的家(jiā)庭财产,在(zài)老年人在世时作为其养老的资金来源之一,即委托人以自己的不动产产权设立(lì)信托,产权转移至(zhì)受托人名下并登(dēng)记为信托财产,受(shòu)托人以信(xìn)托财产所有权人的名义委托资(zī)产服务(wù)机构管理(lǐ)、运用该处房(fáng)产,取得(dé)资金(jīn)收入并归入信托财产,用于支(zhī)付合同约定的养老费用;老年人离世后(hòu),不动产则将按照委托人意愿处置(zhì)或(huò)运用,相关收入(rù)可以作为其财富传承的(de)一部分,也可(kě)以发挥(huī)社会公益作用。
付宇翔认为(wéi),借鉴国(guó)外经验并结合国内实际,这将在很大(dà)程度上(shàng)解(jiě)决养老“钱从哪儿来”的问题,即通(tōng)过拓展资产(chǎn)类型,将房产等多元资产装入信托以为养老资金“开源”。而(ér)在服务养(yǎng)老方面,信(xìn)托有着财产隔离等独特的制(zhì)度优势,且(qiě)支持现金(jīn)之外的多元化养老财产,提供(gòng)的养老金融产(chǎn)品或服务也可以(yǐ)更加(jiā)灵活、多元。
但(dàn)这一畅想要(yào)落地,面临着制度上(shàng)的(de)“堵点(diǎn)”,两个核心问题一是信托财(cái)产(chǎn)的登记问题,二是不动产产权过户涉及的税收问(wèn)题。
事实(shí)上,信托财(cái)产(chǎn)登记制度(dù)的缺位困扰信托行业已久。尤其在2023年6月信托(tuō)业务“新三分类”新规实(shí)施后,监管鼓励发展的家族(zú)信托、家庭服(fú)务信托、风(fēng)险处置服务信(xìn)托等资产服务信托业务,对应的(de)很(hěn)大一部(bù)分信托财产(chǎn)都涉及(jí)股权、不动产(chǎn)等。
好消息是,近年(nián)来,上海(hǎi)、北京、天津(jīn)、杭州等地都在不动产信托领域进行了积极探(tàn)索。就在2024年12月,国家(jiā)金(jīn)融监督(dū)管理总(zǒng)局北京(jīng)监管局、北京市(shì)规划和自然资源委员(yuán)会联(lián)合发布了《关于做好(hǎo)不动产(chǎn)信托财产登记工作的通知(zhī)(试行(háng))》(下称《通(tōng)知》),明确了不动产装入信托的操作路径(jìng)和落地依据。
文件(jiàn)明确,不动产信托是指委托(tuō)人(rén)依法将其不动产转移给(gěi)信托(tuō)机构,由信托机构按照(zhào)委托(tuō)人的意愿以受托人名(míng)义(yì)进行管理、运(yùn)用和处分的信托业务。不(bú)动产信(xìn)托财(cái)产登记,则(zé)是指委托人将国有土地(dì)上(shàng)已取得合法不动产权证书的不动产相(xiàng)关权利转移给信托机(jī)构,依法向不动产登记机构申请将信托财产权利(lì)和其他法定事项(xiàng)记(jì)载于不(bú)动产登记簿的行为。
根据《通(tōng)知》安排(pái),不动产信托财产登记(jì)的办理流程分三步:一是办理信托产品(pǐn)预登(dēng)记(jì)。不动产信托成立前,信托机构应当根(gēn)据信托登(dēng)记相关(guān)规定在中国信(xìn)托登记有限责任(rèn)公(gōng)司办理信托产品预登(dēng)记,取得产品编码、信托预登记完成(chéng)通知书。二是委(wěi)托人与信托机构(gòu)共同签订信托文(wén)件,且信托文件(jiàn)中应(yīng)明确信(xìn)托目的、信托财(cái)产、信托(tuō)期限、信托当(dāng)事人(rén)的权(quán)利(lì)义务(wù)、信托财产(chǎn)管理、运用和(hé)处(chù)分(fèn)等具体内容。三是(shì)委托人与信托机构共同向(xiàng)不动产登记机构提(tí)出(chū)登记申请,不动产(chǎn)登记机构根据契税完税(或减免税)凭证、信托文件(jiàn)及中(zhōng)国信托登记有限责(zé)任公(gōng)司出具的(de)证明文件办理不动产转(zhuǎn)移登记(jì)。
业内普遍认为,尽管税收等配套(tào)细则还有待完善,但这已经标志着不动产信托财产(chǎn)登记制(zhì)度建设向前(qián)迈出了一大步(bù)。
“这对我们(men)信托行业(来(lái)说)是一个令(lìng)人振(zhèn)奋的好消息。”付宇翔认为,这也会成为推动全国各地(dì)尤其一二线城市跟进落实相关(guān)政策(cè)的(de)重要(yào)契机,为包括“以房养(yǎng)老”信(xìn)托(tuō)在内的不动产信托落地提供更多可能。
但他(tā)也强调,相(xiàng)关(guān)业务的(de)推进还涉及银行、房(fáng)产运营机(jī)构、养老服(fú)务机(jī)构、资产管理机构等多方“角色(sè)”,既需(xū)要打造一个成熟生(shēng)态(tài)圈(quān)协同(tóng)展业,也考验(yàn)着信托公司的(de)专业(yè)能力。